Согласно
ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В соответствии
с п.2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных
пунктом 1 настоящей статьи.
Согласно п.1, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Полагаем, что оно должно быть возвращено в момент прекращения договора независимо от оснований его прекращения (истечения срока действия договора, досрочного расторжения и др.). По нашему мнению, срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора.
Однако иногда стороны отступают от положений
ч. 1 ст. 622 ГК РФ и устанавливают срок возврата арендованного имущества, который не совпадает с моментом прекращения договора аренды.
Можно предположить, что согласование условия о возврате арендованного имущества в течение определенного срока после окончания действия договора является допустимым.
Такое право сторон следует из отсутствия в ч. 1 ст. 622 ГК РФ императивного требования о возврате имущества одновременно с прекращением договора аренды.
Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества, арендатор будет обязан вернуть имущество в день прекращения договора (
п. 1 ст. 314,
ст. 622 ГК РФ).
Исходя из анализа судебной практики, срок возврата арендованного имущества при одностороннем расторжении договора аренды либо согласован условиями договора, либо указан в уведомлении. Если сроки возврата не согласованы, срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора.
Обоснование
Возврат арендованного имущества арендодателю
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
ст. 622 ГК РФ {КонсультантПлюс}
Передача здания или сооружения
При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных
пунктом 1 настоящей статьи.
ст. 655 ГК РФ {КонсультантПлюс}
Какие условия о возврате арендованного имущества можно включить в договор
Условие о возврате арендованного имущества определяет порядок исполнения обязанности арендатора вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды (
ч. 1 ст. 622 ГК РФ). В силу специфики арендных правоотношений по договору аренды передается индивидуально определенная вещь. Соответственно, при прекращении договора должна быть возвращена именно та вещь, которая была предоставлена арендатору во временное владение и пользование.
Стороны не могут исключить договором обязанность арендатора вернуть арендованное имущество, поскольку эта обязанность императивна (
ч. 1 ст. 622 ГК РФ). Исключением является случай, когда договором предусмотрен выкуп арендованного имущества (
ст. 624 ГК РФ). Однако стороны вправе определить порядок возврата имущества.
Для согласования порядка возврата арендованного имущества рекомендуем определить:
·
состояние имущества на момент его возврата;
·
принадлежности и документы, подлежащие передаче при возврате имущества;
·
место возврата имущества;
·
срок возврата имущества;
·
размер арендной платы за пользование имуществом в период после прекращения договора;
·
взыскание убытков и
неустойки при несвоевременном возврате имущества.
Как согласовать условие о сроке возврата арендованного имущества
Согласно
ч. 1 ст. 622 ГК РФ, арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендованное имущество. Полагаем, что оно должно быть возвращено в момент прекращения договора независимо от оснований его прекращения (истечения срока действия договора, досрочного расторжения и др.). При этом, по нашему мнению, срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора.
Однако иногда стороны отступают от положений
ч. 1 ст. 622 ГК РФ и устанавливают срок возврата арендованного имущества, который не совпадает с моментом прекращения договора аренды.
Можно предположить, что согласование условия о возврате арендованного имущества в течение определенного срока после окончания действия договора является допустимым. Такое право сторон следует из отсутствия в
ч. 1 ст. 622 ГК РФ императивного требования о возврате имущества одновременно с прекращением договора аренды.
Пример условия
Арендатор обязан вернуть имущество арендодателю по акту приема-передачи в течение пяти дней с даты прекращения договора аренды. |
Часть 1 ст. 622 ГК РФ не содержит запрета установить иное и не отвечает критериям императивности, указанным в
п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16. Это позволяет предположить, что данная норма является диспозитивной в части срока возврата арендованного имущества. Следовательно, условие о возврате имущества в срок, который не совпадает с окончанием срока действия договора, не противоречит
ч. 1 ст. 622 ГК РФ.
Однако при согласовании условия о возврате имущества после окончания действия договора следует учитывать, что в ходе его исполнения может возникнуть ситуация, когда имущество будет фактически находиться во владении и (или) пользовании арендатора после прекращения договора, что может повлечь неблагоприятные последствия для арендодателя. Так, если арендодатель не намерен продолжать отношения по договору и не заявит об этом до окончания срока его действия, есть риск, что на основании
п. 2 ст. 621 ГК РФ договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок. Обратите внимание, что правило о возобновлении договора на неопределенный срок не применяется к договору аренды транспортного средства (
ч. 2 ст. 632,
ч. 2 ст. 642 ГК РФ).
Если в договоре не определен срок возврата арендованного имущества, арендатор будет обязан вернуть имущество в день прекращения договора (
п. 1 ст. 314,
ст. 622 ГК РФ).
|
|
|
Дополнение Готового решения
Может ли арендатор вернуть арендованное имущество (или его часть) досрочно
Право арендатора на досрочный возврат арендованного имущества предусмотрено для договора проката (п. 2 ст. 630 ГК РФ). Исходя из этого можно предположить, что арендатор по договору проката вправе досрочно вернуть как все имущество, так и его часть.
Для арендаторов по другим договорам аренды гл. 34 ГК РФ, в частности ст. 622 ГК РФ, не предусматривает возможности досрочно вернуть арендованное имущество (его часть). Но полагаем, в некоторых ситуациях это допустимо.
Например, договор аренды может предусматривать право арендатора отказаться от исполнения договора полностью или частично при наличии определенных обстоятельств или немотивированно. В соответствии с п. 2 ст. 310 ГК РФ право на такой отказ можно предусмотреть в договоре, если обе стороны осуществляют предпринимательскую деятельность, а также когда арендодатель ее ведет, а арендатор - нет. Отказавшись от договора полностью или частично, арендатор в силу ст. 622 ГК РФ обязан вернуть арендованное имущество полностью или в той части, от аренды которой он отказался. В случаях, предусмотренных ст. 620 ГК РФ, арендатор вправе требовать расторжения договора аренды через суд, а при удовлетворении его требований должен вернуть имущество согласно ст. 622 ГК РФ.
Учтите, что даже если арендатор по своей инициативе досрочно освободил объект аренды, он обязан платить арендную плату до прекращения действия договора. Такой вывод следует из п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 применительно к аренде помещения. Но полагаем, его можно распространить и на аренду другого имущества.
Также обратите внимание, если возврат имущества явился следствием правомерного расторжения арендатором договора аренды, арендодатель не может требовать от него возмещения убытков, поскольку согласно п. 1 ст. 393 ГК РФ возмещение убытков обусловлено неисполнением или ненадлежащем исполнением договора. При этом правомерное расторжение договора нарушением не является. |
|
Готовое решение: Как согласовать порядок возврата имущества по договору аренды (КонсультантПлюс, 2026) {КонсультантПлюс}
Согласно п. 2.2 договора, при прекращении договора арендатор передает объект, в том числе все произведенные неотделимые улучшения объекта без возмещения их стоимости, Арендодателю по акту приема-передачи в срок, указанный в пункте 1.2 настоящего договора, в дополнительном соглашении о расторжении договора либо в претензии при досрочном расторжении договора в одностороннем порядке.
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, возврат имущества по окончании договора аренды предполагает не просто формальное подписание акта приема-передачи, а фактический возврат имущества и оценку его соответствия на предмет возврата его в надлежащем состоянии, чего в рассматриваемом случае ответчиком доказано не было.
В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В силу пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. Из содержания указанных норм права следует, что юридически значимым обстоятельством является момент возврата объекта аренды арендодателю, который подтверждается документом, подписанным контрагентами в двустороннем порядке.
{Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 02.03.2026 по делу N А47-14413/2025 {КонсультантПлюс}}
Согласно п. 8.4 договора аренды, арендодатель вправе отказаться от исполнения договора, направив об этом уведомление арендатору за 30 календарных дней до предполагаемой даты прекращения договора.
Таким образом, учитывая, что уведомление о расторжении договора было направлено истцом 24.06.2024, договор аренды считается расторгнутым с 25.07.2024, соответственно, на арендатора, учитывая временный характер владения и пользования, возлагается обязанность вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды независимо от оснований его прекращения (истечение срока, досрочное расторжение договора). Срок возврата имущества определяется моментом прекращения действия договора, которым в рассматриваемом случае является 25.07.2024.
{Решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.04.2025 по делу N А60-65379/2024 {КонсультантПлюс}}